Leasing 101: ¿Qué vendedores de casas deben saber sobre los acuerdos de opción de arrendamiento

La gente me pregunta acerca de la diferencia entre un acuerdo de compra de contrato de arrendamiento y un contrato de opción de arrendamiento cuando se trata de vender una casa. Esos términos suenan engañosamente similar, pero si usted es el comprador que tienen que ser conscientes de que no son lo mismo en absoluto. Cuando estoy haciendo decisiones acerca de cómo vender mi casa y me encuentro con algunos compradores interesados ??que necesitan un poco más de tiempo para calificar para una hipoteca, el tema de alquiler con opción a compra a menudo surge. Alquiler con opción a compra no es un término legal, por lo que no se discutirán aquí. Este artículo es acerca de un contrato de arrendamiento con opción de compra, que es lo que su abogado lo llamaría.

Un acuerdo de compra de arrendamiento se confunde a menudo con un acuerdo de opción de arrendamiento debido a que ambos acuerdos involucran gente que se mueve en una casa antes de una venta tradicional, antes de que haya un cierre cuando las transferencias de la propiedad del vendedor al comprador. Pero las personas que se mudan a una casa con un acuerdo de compra de arrendamiento son los compradores. Han firmado el contrato legal de acordar la compra de la casa y sus pagos a que están estructurados de una manera que funcione para ellos. Por lo general, esto significa que están pagando el vendedor cada mes durante el primer par de años, después de lo cual están obligados a conseguir la financiación de un prestamista de hipoteca o de otra fuente. El vendedor no está obligado a proporcionar la financiación hasta que se pague la casa y la quita, sólo por dos o tres años, y luego a los compradores a pagar al vendedor el saldo a pagar en el hogar.

Un acuerdo de compra de arrendamiento no es más que un contrato escrito para la compra de bienes inmuebles durante un período prolongado de tiempo, por lo general no superior a 36 meses. Por lo general se combina con un acuerdo para permitir al comprador a ocupar la casa y pagar la renta en él mientras que él está completando la compra.

Por el contrario, un contrato de arrendamiento-opción es principalmente un acuerdo para rentar bienes raíces, mientras trata de vender una casa. Ese acuerdo contiene una disposición que otorga al arrendatario la opción de comprar el inmueble en algún momento en el futuro si así lo desea.

Algunas personas llaman a un acuerdo de compra de contrato de arrendamiento de un acuerdo "rentar para ser dueño". Eso no es del todo correcto, pero consigue el punto a través y, a veces yo uso esa frase a mí mismo cuando estoy explicando cómo vender mi casa a posibles inquilinos o compradores. Les ayuda a entender el concepto. Pero entonces yo siempre sigo con los términos legales correctos para que puedan tomar el acuerdo de su abogado para su revisión, lo cual es algo que yo siempre animo a la gente a hacer.

Cuando estoy vendiendo mi casa a mí mismo, que es la mayoría del tiempo ya que soy un inversionista de bienes raíces, tengo varios métodos para vender mi casa rápidamente. Uno de mis métodos no es una venta real, pero a menudo trabaja para mí y para los compradores también. Si yo estoy negociando con los propietarios potenciales que están interesados ??en mi casa, pero no tienen toda la cuota inicial o calificación crediticia necesaria para obtener un préstamo hipotecario a veces me pongo un truco de mi bolso que resuelve sus problemas y me permite obtener algunos propietarios potenciales en mi casa. En realidad es una forma jurídica muy conocida y utilizada en el sector inmobiliario comercial, pero no tan bien conocida o comúnmente utilizada en el sector inmobiliario residencial. Se llama un acuerdo de opción de arrendamiento y se trata de un contrato de arrendamiento con opción de compra de la casa.

A medida que el arrendador / vendedor, estoy de acuerdo en permitir que los posibles compradores a mudarse a la casa y hacer un pago de renta mensual. Y además, me pagan una cuota fija en el momento de firmar el contrato de arrendamiento, y ellos me pagan una cantidad adicional cada mes por el derecho a la compra de la vivienda a un precio acordado a más tardar el último día de su contrato de arrendamiento. Ellos están pagando por dos ventajas realmente; La primera ventaja es un precio de compra negociado que no va a cambiar en el transcurso del contrato de arrendamiento de un año o dos, y el segundo es que nadie más puede venir y comprar la casa durante ese tiempo. Están protegidas. Todo el dinero que los inquilinos paguen la cuota de la opción en la delantera y una vez al mes se le atribuye al precio de compra cuando se cierran sobre la venta. Si nunca se cierran en la venta que pierden el dinero de cargo por opción. Ese dinero representa mi compensación por mantener mi casa del mercado y por lo que es disponible para otros compradores durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

Lo más importante es que tengo la obligación de vender la casa a estos inquilinos si deciden comprarlo dentro del marco de tiempo especificado. Pero no están obligados a comprar la casa en absoluto, que tienen una opción. Así que un acuerdo de opción de arrendamiento es a menudo una buena solución cuando tengo que vender mi casa rápidamente y ofrecer mis compradores con un trato flexible y práctico en una casa que quieren comprar. Animo a mis compradores para mostrar el acuerdo con un abogado como una cuestión de buenas prácticas empresariales.

Múltiples Tasaciones para un préstamo de construcción? Los detalles de un constructor del dueño debe saber

Si usted quiere una hipoteca, es necesario una evaluación de bienes raíces. Si usted quiere ser un constructor del dueño y necesita un préstamo de la construcción, tendrá dos evaluaciones envueltos en uno. Un préstamo de la construcción del constructor del dueño requerirá una valoración previa a la construcción y un seguimiento de evaluación al finalizar. Conocer los detalles de este sistema le ayudará a obtener el préstamo de la construcción que desee.

Como un constructor del dueño, usted probablemente ya sabe que su préstamo de construcción requerirá una evaluación que se completa antes del cierre del préstamo. Pero, ¿sabía que un préstamo de la construcción del constructor del dueño es casi siempre requieren una evaluación rápida de seguimiento una vez que se acaba su casa? Si usted entiende los fundamentos de esta evaluación de seguimiento, usted será capaz de planificar en consecuencia y establecer su préstamo del constructor del dueño para su ventaja.

Vamos a empezar con la primera evaluación que se requiere para todos los préstamos del constructor del dueño. Esta primera evaluación se conoce como planes y especificaciones de la evaluación, ya que el tasador basar su valoración de su futuro hogar en los planes de vivienda y las especificaciones de los materiales. En otras palabras, su valoración se llevará a sus planes, ir a tu tierra, y determinar cuál será el valor de la casa.

Como cualquier casa y cualquier préstamo, el valor de su casa para un proyecto del constructor del dueño se basará en los últimos precios de venta de casas similares en tierra (tamaño similar) en las inmediaciones de su propiedad. Por lo tanto, si usted está construyendo una casa que está fuera de lo normal para la zona, que tendrá problemas para conseguir una valoración aceptable. Pero, eso es una lección para otro día. Por ahora, vamos a centrarnos en cómo funciona el planes y especificaciones de evaluación en relación con el seguimiento de la evaluación cuando se termina su casa.

Debido a su construcción del constructor del dueño valoración se basa en los planes y especificaciones de material, que está, por tanto, acepta usar el dinero del préstamo para construir la casa en estricta conformidad con los planos que se utilizaron para la evaluación. Por ejemplo, usted puede tener una valoración que estima un valor de 400.000 dólares, en parte debido a los electrodomésticos de acero inoxidable y pisos de madera que sus planes de vivienda especificadas.

Un constructor prestamista propietario no va a permitir que usted cambie su mente y poner en materiales que van a bajar el valor de la casa. En otras palabras, que si su presupuesto de construcción del constructor del dueño que configure era estricta sobre los fondos, no cometa el error de tratar de rebajar sus materiales para ahorrar dinero y construir dentro de su presupuesto. Si sus planes de vivienda requieren acabados de lujo, tales como electrodomésticos de acero inoxidable y pisos de madera dura, entonces es mejor asegurarse de que su presupuesto tiene dinero suficiente para instalar estos elementos.

El prestamista no va a ser muy feliz cuando intenta instalar aparatos de revestimiento y de gama baja, debido a que su valoración de seguimiento va a demostrar que el valor de la casa no es tan alta como se proyectó inicialmente. El banco acordó el préstamo del constructor del dueño basado en gran parte en el valor de tasación. Por lo tanto, usted debe hacer su parte y cuando el prestatario para asegurar a construir lo más fielmente a las especificaciones en la valoración inicial como sea posible.

Pero, ¿y si ocurre la situación contraria? ¿Qué pasa si usted tiene un montón de relleno en su presupuesto y desea actualizar su suelo o sus electrodomésticos o cualquier otro material de acabado? Como constructor del dueño, usted tiene la libertad para hacer exactamente esto. Siempre se puede actualizar los elementos materiales de acabado en su casa, siempre y cuando cumpla con dos criterios: 1) que no necesita fondos adicionales de su préstamo de la construcción del constructor del dueño, e 2) estos materiales mejorados se incrementará el valor de la casa.

Dentro de esta revelación está el secreto para fundar con éxito su préstamo del constructor del dueño. Entender que el prestamista quiere la evaluación de seguimiento sea lo más alta posible, pero que un valor demasiado elevado en los planos y especificaciones de la evaluación podría obligar a la entidad crediticia para requerir una mayor cantidad presupuestada para su préstamo inicial. Y, este aumento del presupuesto podría empujar su préstamo más allá de sus límites de calificación.

Así que, como el constructor del dueño, usted debe tomar ventaja de este conocimiento. Si usted va a ahorrar un montón de dinero durante la construcción mediante la reducción de los costos de la empresa contratista, entonces usted podría tener la habitación para engrosar su presupuesto. Sea inteligente al respecto. Si su planes y especificaciones de evaluación inicial va a ser lo suficientemente alta para el préstamo, es posible que desee proporcionar planos de casas con materiales de gama más baja. Sólo asegúrese de que tiene suficiente relleno en su presupuesto para actualizar a los materiales que usted realmente desea. Luego, una vez que su casa se completa con estos materiales más agradables y bien dentro de su presupuesto del constructor del dueño, el valor más alto en su casa evaluación de seguimiento sólo le ayudará.